Lagens utgångspunkt
Enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla det inre av lägenheten i gott skick. Till lägenhetens inre räknas bland annat rummens väggar, golv och tak, inredning och utrustning i kök och badrum samt ytskikt. Föreningen ansvarar för fastigheten i övrigt, det vill säga byggnadens stomme, yttertak, fasad och gemensamma utrymmen. Föreningen ansvarar också för ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation som den har försett lägenheten med, om ledningarna tjänar fler än en lägenhet.
Lagens fördelning är en utgångspunkt som många föreningar har preciserat i stadgarna, ofta genom en särskild förteckning över vilka byggnadsdelar som medlemmen respektive föreningen ansvarar för. Stadgarna är därför det första dokument som bör granskas när en vattenskada har inträffat.
Särregeln om vattenledningsskador
Lagen innehåller en särskild regel om brand- och vattenledningsskador som har stor praktisk betydelse. Bostadsrättshavaren svarar för reparation på grund av vattenledningsskada endast om skadan har uppkommit genom hans eller hennes eget vållande. Detsamma gäller om skadan har orsakats genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hushållet eller besöker lägenheten som gäst, av någon som bostadsrättshavaren har inrymt i lägenheten eller av någon som utför arbete där för bostadsrättshavarens räkning. I andra fall har föreningen reparationsansvaret, även när skadan drabbar delar av lägenheten som medlemmen annars ska underhålla.
Regeln innebär till exempel att ett parkettgolv som förstörs av ett rör som spricker utan att någon kan lastas för det ska repareras på föreningens bekostnad, trots att golvet normalt ingår i medlemmens underhållsansvar. Har skadan däremot orsakats av att en diskmaskin har anslutits felaktigt, av att ett badkar har lämnats rinnande eller av en hantverkare som medlemmen själv har anlitat, är det medlemmen som får bära kostnaden.
Avgörande för regelns tillämpning är vad som menas med vattenledningsskada. Begreppet tar i regel sikte på vatten som strömmar ut ur ledningssystemet eller ur anordningar som är anslutna till det, exempelvis vid läckage från rör, kopplingar eller blandare. Vatten som tränger igenom ett bristfälligt tätskikt i en dusch brukar däremot inte anses utgöra vattenledningsskada, eftersom vattnet då har lämnat ledningssystemet på avsett sätt. Det är inte sällan just denna gränsdragning som tvisten i praktiken handlar om.
Skador på lösöre och försäkringens roll
Föreningens reparationsansvar omfattar lägenheten som sådan men inte medlemmens lösöre. För skador på möbler, kläder och annan egendom ansvarar föreningen endast om den har orsakat skadan genom vårdslöshet, till exempel genom att inte åtgärda kända brister i ledningsnätet. I övriga fall får medlemmens hemförsäkring täcka skadan. En hemförsäkring med bostadsrättstillägg ger dessutom skydd för de delar av lägenheten som medlemmen själv ansvarar för.
Många vattenskador regleras i praktiken genom föreningens fastighetsförsäkring. Att försäkringen tas i anspråk påverkar dock inte ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmen. Om medlemmen är ansvarig för skadan kan föreningen kräva ersättning för självrisken och för kostnader som försäkringen inte täcker. Om medlemmen inte är ansvarig ska föreningen bära kostnaden.
Hanteringen när skadan har inträffat
Den som upptäcker en vattenskada bör omedelbart göra det som krävs för att begränsa den och underrätta föreningen eller dess förvaltare. Skadan bör dokumenteras noggrant, med fotografier och uppgifter om när och hur den upptäcktes, och anmälas till försäkringsbolaget utan dröjsmål. Skadade komponenter, kvitton och fuktmätningsprotokoll kan få betydelse som bevisning och bör sparas. En medlem som väntar med att anmäla en skada riskerar att få bära en större del av kostnaden, eftersom skadan ofta hade kunnat begränsas om den hade åtgärdats tidigare.
För styrelsen är det viktigt att vattenskador hanteras enhetligt och på sakliga grunder. Att en skada har uppstått i en lägenhet innebär inte i sig att medlemmen är ansvarig för den. Ett skriftligt och motiverat ställningstagande, som utgår från stadgarna och från utredningen av skadeorsaken, minskar risken för tvist och gör det möjligt för medlemmen att förstå beslutet. Styrelsen bör också ha i åtanke att ett eftersatt underhåll av föreningens ledningar kan göra föreningen skadeståndsskyldig.
Bridge Legal biträder bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar i frågor om vattenskador, underhållsansvar och försäkring.